Desde 2021 la ley permite calcular la plusvalía municipal de dos formas, y aplicar la que salga menor. Muchos ayuntamientos giran por defecto la primera, y quien no sabe que existe la segunda paga de más sin enterarse. Esta herramienta rehace las dos con los datos de tu recibo del IBI y de tus escrituras, y te dice cuál te corresponde — y qué plazo tienes, que no es el mismo si te la han girado que si la presentaste tú.
Abriendo el documento…
Esta herramienta no tiene tabla de municipios, y es a propósito: hay más de 8.000 ordenanzas, cada una con su tipo de gravamen y con coeficientes que pueden ser menores que los máximos estatales. Inventarse uno daría una cuota perfectamente verosímil y falsa. Se rehacen las cuentas con el coeficiente y el tipo que trae tu propio documento; si no vienen, se piden.
Sin registro · sin límite de usos · nada sale de tu equipo
La plusvalía municipal —su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano. En 2021 el Tribunal Constitucional anuló el sistema de cálculo que había, y el Real Decreto-ley 26/2021 lo sustituyó por dos vías entre las que se aplica la que resulte menor.
El método objetivo no mira lo que ganaste. Toma el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y lo multiplica por un coeficiente que depende de cuántos años tuviste el inmueble. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen de tu ayuntamiento.
El método real sí mira lo que ganaste: resta el valor de adquisición al de transmisión y grava solo la parte de esa diferencia que corresponde al suelo, según la proporción que el suelo represente sobre el valor catastral total.
Cuando el inmueble se ha revalorizado mucho, suele salir mejor el objetivo. Cuando se vendió con poca ganancia —o en pérdidas—, el real puede ser mucho más barato, o incluso dejar la operación fuera del impuesto. Por eso no vale una regla general: hay que hacer las dos cuentas.
La plusvalía grava el terreno, nunca la construcción. La base del método objetivo sale del valor catastral del suelo, que en tu recibo del IBI viene desglosado del de construcción y del total. Si en algún sitio ves que se ha multiplicado el valor catastral total por el coeficiente, la base está inflada — y en un piso, donde la construcción suele pesar más que el suelo, el error puede ser de miles de euros.
Es la distinción que casi nadie conoce y la que más veces deja a alguien fuera de plazo. Si el ayuntamiento te giró una liquidación, la vía es el recurso de reposición y tienes un mes desde la notificación; pasado ese mes la liquidación gana firmeza y recuperar el dinero se vuelve mucho más difícil. Si fuiste tú quien presentó una autoliquidación, la vía es pedir la rectificación y la devolución de ingresos indebidos, y el plazo es de cuatro años desde el ingreso. Mucha gente que ya pagó cree que el asunto está cerrado, y tiene cuatro años por delante.
Los coeficientes del método objetivo son máximos que fija el Estado y que se actualizan por norma con rango de ley. El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre los subió con efectos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso no lo convalidó: la resolución se publicó en el BOE del 28 de enero de 2026, con efectos desde el 27 de enero.
Eso deja una ventana de poco más de un mes en la que se giraron liquidaciones con unos coeficientes que después perdieron vigencia. Si tu transmisión cae dentro de esa ventana, la herramienta te lo señala y te explica la vía de la devolución de ingresos indebidos. No es una comprobación que hagan las calculadoras: la mayoría cargó la tabla nueva en diciembre y no volvió a tocarla.
Los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción del Real Decreto-ley 26/2021. Cada comprobación cita el artículo concreto en el que se apoya. La tabla de coeficientes máximos de 2021 está transcrita del PDF de la disposición en el BOE; la de 2024, de un boletín oficial provincial que cita el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023 — y así se dice en pantalla, porque no es lo mismo haberlo leído en el BOE que en un boletín que lo reproduce.
Puedes aplicar el que salga menor, que no es exactamente elegir. La diferencia práctica está en que el método real hay que pedirlo: no se aplica de oficio. Se solicita al ayuntamiento aportando las escrituras de adquisición y de transmisión.
No debería. Cuando se constata que no hay incremento de valor, la operación no está sujeta al impuesto (artículo 104.5). Pero hay que declararlo y aportar los dos títulos: la exención no se aplica sola, y hay ayuntamientos que giran igualmente si nadie dice nada.
En tu recibo del IBI, desglosado del valor de construcción. Si lo subes aquí, lo saco yo. También aparece en la consulta de datos catastrales de tu inmueble.
Porque no he leído tu ordenanza municipal, y hay más de 8.000. Los coeficientes estatales son máximos, y tu ayuntamiento puede aplicar uno menor, que es lo normal y te favorece. Afirmar que el tuyo «está mal» sin haber visto tu ordenanza sería inventarme una certeza. Lo que sí hago es rehacer la cuenta con el que trae tu documento.
Si lo que presentaste fue una autoliquidación, sí: tienes cuatro años desde el ingreso para pedir la rectificación y la devolución. Si lo que recibiste fue una liquidación del ayuntamiento y dejaste pasar el mes, la liquidación es firme y la vía es mucho más estrecha.
No. Todo ocurre dentro de tu navegador. Puedes desconectarte de internet después de cargar la página y sigue funcionando.
El valor catastral del suelo y del total salen de aquí — el dato del que arranca toda la cuenta de la plusvalía.
La nota simple del Registro de la Propiedad, con las cargas traducidas y el original al lado.
La letra, el consumo, las emisiones y las mejoras de tu certificado energético, explicadas en claro.
La regularización anual de tu cuota por rendimientos reales, con las dos bases rehechas y contrastadas.
La cuota, la TAE y las comisiones de tu oferta de hipoteca, comprobadas con tus propios números.
Tu informe de vida laboral convertido en línea de tiempo: días de alta, huecos y solapamientos.
El informe de bases mes a mes: lagunas, meses sin base registrada y base media por régimen.
La resolución del INSS contrastada con tu vida laboral y tus bases de cotización.
El documento que necesitas para pedir el paro, con la causa y las bases verificadas.
La indemnización que corresponde, los conceptos del finiquito y el plazo para reclamar.
Si la falta había prescrito, si la sanción es de las prohibidas y si la carta cumple la forma, con el plazo para impugnar.
Tapa de verdad el DNI, CIF, IBAN, direcciones y nombres de un PDF, convirtiendo la página en imagen en vez de dibujar una caja encima del texto.
Audio y vídeo a texto con subtítulos SRT y VTT. Sin registro, sin límite y sin que el archivo salga de tu equipo.
Los datos ocultos de una foto: fecha real, cámara, GPS, credenciales de contenido y señales de IA.
Etiqueta, ficha de cumplimiento en Word y textos para Etsy, Amazon y Shopify. Solo para productos sin marcado CE.
Guías paso a paso de trámites administrativos, con la herramienta relacionada de cada tema.